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整体方案火狐电竞:以划拨建设用地上的建筑物抵

作者:火狐电竞 发布时间:2022-08-24 15:26

火狐电竞第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押,当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。抵押权依法实现时,拍卖、变卖建筑物所得的价款,应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押,抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记,抵押权人主张行使抵押权的,人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款,参照前款有关规定处理。

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火狐电竞一、对应条文

《担保法》(已失效)第五十六条【划拨国有土地使用权后抵押权的实现】拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款拍卖政府机构划拨房产,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

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火狐电竞《城市房地产管理法(2019修正)》第五十一条

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后拍卖政府机构划拨房产,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

二、重点解读

火狐电竞划拨建设用地,指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后交付其使用,或者无偿交给使用者的土地。以划拨方式提供国有土地使用权的用地包括:国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、行政法规规定的其他用地。

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

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建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的抵押需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

通过土地划拨取得的建设用地使用权拍卖政府机构划拨房产拍卖政府机构划拨房产,只有在下列几种情况下拍卖政府机构划拨房产,才可以转让、抵押、出租:①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;④签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下,通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。

划拨土地的使用权若经抵押,需要向当地政府补交土地使用权出让金。

三、相关案例

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陕西鸿林建设工程有限公司与翁阳华、陕西开明房地产开发有限公司及洋县电影发行放映公司案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书【(2017)陕07民终398号】

(一)基本案情

开明公司在开发洋县影视大厦项目过程中,因资金困难,于2011年7月29 日与翁阳华签订一份借款协议,约定由翁阳华向开明公司出借资金160万元,借期五个月,即从2011年7月30日至2011年12月30日,月利率按叁分计算;双方还约定用开明公司在洋县影视大厦项目商品住宅房约800m²,单价2000元/m²,作为此借款的抵押担保,并在洋县房管局进行登记备案,所产生费用由开明公司承担。开明公司到期如不能按时还款,此抵押商品房由乙方全权自行处理。借款协议签订后,被告翁阳华与开明公司于2011年8月1日签订了七份《商品房买卖合同》,该七份《商品房买卖合同》均在洋县房管局进行了商品房预售备案登记。同日,被告翁阳华将160万元借款交付给开明公司,法定代表人杨润福向被告翁阳华出具收条。

该借款到期后,开明公司未按约定还本付息,后翁阳华向本院起诉,本院于2012年11月14日作出(2012)洋民初字第00987号民事判决书,判决由开明公司向翁阳华偿还借款本金160万元及利息(利息从借款之日起至借款给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付)。该判决生效后翁阳华向本院申请强制执行。2016年3月18日,本院作出(2016)陕0723执恢51-1号执行裁定书,查封了涉案七套房屋。该裁定书作出后,鸿林公司向本院提出书面执行异议,本院遂作出(2016)陕0723执异4号执行裁定书,裁定驳回案外人鸿林公司的异议。2016年8月18日,鸿林公司向本院提起案外人执行异议之诉。

(二)背景案情

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洋县影视大厦项目系开明公司与电影公司以合作建设名义进行开发。由电影公司提供国有划拨土地 ,开明公司提供开发经营资质和资金,并负责该项目的具体开发实施。后在开发建设中,因开明公司资金问题致使该项目被迫停工。2012 年12月24日在县文广局的监证下,开明公司与电影公司签订了《解除影视大厦建设合同协议》,约定 :开明公司退出该工程,电影公司重新选择开发企业,变更开发主体,确保大厦后续工程早日开工建 设;在后期的工程施工建设中,开明公司无权干涉和阻挠工程施工。

2013年3月28日,电影公司与原告签订《洋县影视大厦开发建设合同书》,约定:由原告继续负责 洋县影视大厦工程所有尾留工程的开发;甲方(电影公司)会同影视大厦协调领导小组协助向乙方( 原告)移交剩余住宅的房号、二楼、三楼及地下室的相关资料,归乙方处置后用于建设;乙方对合同约定的其商住房有所有权、定价权、销售权。

(三)法院观点

本案争议焦点主要是,1、涉案的7套房屋的物权归属问题;2、翁阳华与开明公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的性质问题;3、洋县人民法院查封涉案7套房屋是否符合法律规定, 是否侵犯了上诉人鸿林公司权利的问题。

关于本案7套房屋的物权归属问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。因涉案房屋在2016年3月18日被查封时未竣工验收,属于在建工程,未进行不动产登记,虽然开发主体由开明公司变更为鸿林公司,但从电影公司与鸿林公司所签订的《洋县影视大厦开发建设合同书》来看,电影公司向鸿林公司所移交的仅仅是剩余住宅的房号以及二楼、三楼、地下室的相关资料,并未明确所有权是否移转,且鸿林公司并不承担原开明公司及电影公司的债权债务,故鸿林公司认为涉案七套房屋归其所有的理由不够充分。

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关于翁阳华与开明公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的性质问题。《最高人民法院关于审 理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖、买卖合同标的物,以偿还债务。依据此条规定特别是第二款的规定,2011年7月29日开明公司与翁阳华签订借款协议时约定,以签订涉案七套商品房买卖合同作为该笔借款的抵押担保,是以买卖合同的形式设定的非典型抵押担保。《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条规定,物权的种类和内容,由法律规定;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外 。翁阳华于2011年8月1日将房屋买卖合同在洋县房管局进行了商品房预售备案登记,这种登记虽然不 属于物权法上规定的担保物权登记方式,但本案的7套房屋经过洋县房管局进行商品房预售备案登记之后,实际上任何权利人、利害关系人如果去查询登记资料,都是可以看到登记情况的,其他人也无法再合法购买该房屋,客观上已经具备了物权登记的公示效力,故担保物权是成立的。原审法院认定,翁阳华对涉案七套房屋享有非典型担保权并无不当。

关于洋县人民法院查封涉案7套房屋是否符合法律规定,是否侵犯了上诉人鸿林公司权利的问题。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”担保物权已经设立之后,抵押权人即享有对抵押物的优先受偿权。涉案七套房屋已设定担保物权,洋县法院在执行翁阳华与开明公司民间借贷纠纷过程中,由于被执行人开明公司未履行生效法律文书所确定的金钱债务,裁定对涉案的七套房屋进行查封符合法律规定。

(四)裁判结果

一审判决驳回原告陕西鸿林建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费19200元,案件公告费600元,由原告陕西鸿林建设工程有限公司承担。

火狐电竞二审判决驳回上诉,维持原判。

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